购买二手房注意事项

购买二手房注意事项

购买二手房时，确保交易顺利且合法，需要注意以下关键点：核实卖方身份：确保卖方是真正的房屋产权人，要求提供合法的证件，包括房屋所有证书、身份证件、土地证及购房发票、契税发票等。‌查看房产证和不动产登记证明：房产证应详细记录房屋的所有权人、具体位置、建筑面积、用途、土地使用权期限等关键信息。不动产登记证明应与房产证一致，无抵押、查封或其他限制性记录。‌确认产权的可靠度：注意产权证上房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认面积与实际面积是否有不符之处；验看产权证正本，并到房管局查询其真实性。‌考察原单位是否允许转卖：确认标准价购买公房出让时是否已按成本价补足费用，或与原单位按比例分成；确认原单位是否同意出让。查看是否有私搭私建部分：是否有占用屋顶平台、走廊的情况，或屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部结构。确认房屋的准确面积：包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。观察房屋的内部结构：户型是否合理，有无不适合居住的缺点；管线是否太多或走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。考核市政配套：打开水龙头观察水的质量、水压；检查电等基础设施的情况。注意房屋的抵押状态：如果房屋处于抵押状态，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。律师提醒广大买房人要将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。‌注意房屋的出租状态：如果房屋已经出租，承租人对这个房子享有优先购买权。所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。‌注意房屋的性质：房子的性质有商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产等。不同性质的房屋在交易时可能有不同的规定和要求。此外，二手房交易过程中可能会遇到各种风险和问题，建议聘请专业的房地产律师进行法律咨询和产权审核，确保交易的合法性和安全性。以下视频将进一步解释购买二手房时需要注意的事项：